При расторжении любого договора, и договор аренды здесь не исключение, важно соблюдать установленные правила. Существует несколько способов расторжения договора аренды, а именно:
- по соглашению сторон договора;
- путем отказа от договора в одностороннем порядке;
- расторжение договора в судебном порядке.
Существуют и другие возможности освободиться от оков договора аренды, но они связаны с вопросами его недействительности и незаключенности. Выбор способа расторжения договора аренды зависит от преследуемой цели, условий договора, а также оценки тех рисков и последствий, которые могут наступить при расторжении договора.
Расторжение по соглашению сторон
Такой способ возможен при наличии конструктивного диалога между сторонами, который зависит от многих факторов, в т.ч. от правовой позиции. Заключение соглашения о расторжении договора зачастую является следствием долгой и кропотливой переговорной работы, в результате которой все спорные вопросы между сторонами находят отражение в одном документе. Это наиболее рациональный способ решения любых вопросов, однако, если достичь взаимопонимания не удалось, приходится прибегать в другим вариантам.
Расторжение путем отказа от договора в одностороннем порядке
Этот вариант расторжения договора возможен далеко не всегда, а лишь тогда, когда такая возможность предусмотрена договором, а в некоторых случаях и законом (например, при заключении договора аренды на неопределенный срок, при отказе арендатора от договора проката). При отказе от договора в одностороннем порядке необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление. Время предупреждения о прекращении договора зависит от ряда факторов: срока действия расторгаемого договора, типа арендуемого имущества, специальных требований, установленных законом и договором. Другими словами, что перед расторжением договора необходимо детально изучить не только сам договор аренды, все дополнения и приложения к нему, но и общие и специальные положения закона, а также судебную практику.
По общему правилу договор прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе, однако, условиями конкретного договора аренды могут быть предусмотрены иные сроки расторжения. В связи с чем важно грамотно составить и направить заявление о расторжении другой стороне, в противном случае уведомление не будет иметь юридической силы и не приведет к расторжению договора.
Расторжение в судебном порядке
Во многих случаях расторжение договора аренды в судебном порядке остается единственным способом, доступным его сторонам. Основания такого расторжения могут быть предусмотрены договором, специальными нормами о договоре аренды и общими нормами о расторжении договора. Сторона договора, полагающая что она имеет основания для расторжения договора, прежде чем обратиться в суд обязана соблюсти досудебную процедуру урегулирования спора, то есть направить другой стороне предложение о расторжении договора. Договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда. Такой способ является наиболее трудоемким и требует известной квалификации.