Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи
Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи
17 августа 2019
По закону право собственности на помещение переходит к покупателю лишь после того, как запись об этом внесли в Единый госреестр недвижимости. На практике бывают ситуации, когда такая процедура растягивается на несколько месяцев. В это время формально имущество все еще принадлежит продавцу. Кто в этот период будет получать доходы от использования недвижимости? Новый владелец или все еще старый? Нижестоящие суды не смогли однозначно ответить на эти вопросы. В ситуации разбирался Верховный суд. А юристы объяснили, как такие ситуации решаются на практике сейчас.
Кому достанется прибыль
В 2015 году в отношении столичной фирмы «Рент-Ресурс» началась процедура банкротства (дело № А40-211523/2015). Конкурсным управляющим организации назначили Олега Парфенова. Чтобы расплатиться с должниками, он начал распродавать имущество организации. На торги выставили и нежилые помещения в центре Москвы, в которых он арендовал площади под магазин продуктов. Эту недвижимость за 179,9 млн купила ИП Наталья Тимошенко. Продавец получил от покупателя всю сумму в конце января 2017 года, тогда же стороны и подписали передаточный акт. Кроме того, контрагенты составили гарантийное письмо, где указали, что «Рент-Ресурс» выплатит Тимошенко все полученные от арендатора деньги после госрегистрации собственности за предпринимателем. Речь в документе шла о перечислении средств, полученных в период между подписанием передаточного акта и внесения записи о смене собственника в ЕГРН.
Но из-за недочетов Росреестра процедура перехода прав затянулась и окончилась лишь в конце 2017 года. За это время продуктовый магазин заплатил арендодателю 17,5 млн руб. Ссылаясь на условия гарантийного письма, Тимошенко попросила продавца вернуть ей эти средства, но тот отказался. Она обратилась в АСГМ, который взыскал в пользу заявителя требуемые деньги. Но 9-й ААС отменил акт первой инстанции, сославшись на то, что пока не зарегистрирован переход права собственности на имущество, арендодателем является именно ответчик (п. 60 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Окружной суд поддержал вывод апелляции.
Роль гарантийного соглашения
Не согласившись с таким решением, Тимошенко обратилась в Верховный суд. Заявительница в своей жалобе уверяла, что апелляция и 9-й ААС и АС Московского округа проигнорировали условия гарантийного письма, по которым ответчик должен вернуть истцу полученные арендные платежи. Юрист предпринимателя Роман Игошин на заседании в ВС рассказал, что все расходы по содержанию имущества в спорный период нес арендатор: «Ответчик так и не доказал, какие траты он нес в это время». Вопросы у судей экономколлегии вызвало и гарантийное письмо, которое являлось одним из главных доказательств в этом деле.
Представитель конкурсного управляющего Ольга Тишинская уверяла, что документ составили по просьбе покупателя: «Это было как допстраховка, что имущество точно передадут». Но, по ее словам, никто не думал, что процедура перехода права затянется на год. Она отметила, что за этот период ответчик платил страховые платежи за недвижимость и налог на имущество. Тишинская отдельно подчеркнула, что деньги, полученные от аренды, не пользовались в текущей деятельности: все средства лежали на специальном залоговом счете, как того требует банкротное законодательство.
Выслушав все доводы стороны, тройка судей ВС под председательством Ольги Киселевой удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты апелляции и окружного суда отменить, а выводы АСГМ оставить в силе. Таким образом, арендные платежи должен получить уже новый собственник помещений <...>
Пока на практике не сложилось единого подхода к решению обсуждаемого вопроса. По словам Богданова, стороны обычно соглашаются на то, что в спорный период получателем арендных платежей остается продавец. В рамках коммерческой договоренности контрагенты также могут утвердить, что продавец в дальнейшем перечислит новому владельцу полученные суммы, говорит эксперт. Но с практической точки зрения право на получение арендной платы можно «отвязать» от момента регистрации перехода права собственности, только если сделка исполняется без осложнений и в разумный срок, уверен Денис Быканов, партнер MGP Lawyers .
Источник